El mercado inmobiliario peruano está atravesando un cambio generacional. Según un análisis de Impulso Corp —que procesó el comportamiento digital de más de 9,8 millones de personas entre 2023 y 2024— el nuevo comprador de vivienda es mayoritariamente hombre (63%), perteneciente a la generación millennial (28-42 años) o generación X (43-59 años), que juntas concentran el 64% del interés de compra de inmuebles.
“Este comprador es mucho más racional, prioriza la inversión inteligente y está atento a la valorización del inmueble”, explica Ruth Castillejo, fundadora y CEO de Impulso Corp. A diferencia del perfil tradicional, este nuevo usuario recurre intensamente al canal digital: investiga, compara y, en muchos casos, toma decisiones de compra completamente en línea.
En esto coincide Luciano Barredo, gerente de Marketing de Urbania y Adondevivir, quien afirma que “la digitalización ha empoderado al comprador. Hoy las ventas digitales ya representan el 16% del total anual, y hasta el 90% de algunas operaciones se concreta con personas que viven en el extranjero, de forma totalmente remota”. Esta tendencia muestra cómo la experiencia digital es hoy determinante en la búsqueda y decisión de compra, agrega.
Más solteros, más independientes y enfocados en construir patrimonio
Manuel De La Barrera, gerente comercial de Menorca Inversiones, refuerza esta visión: “El comprador de hoy es joven, informado y busca formalidad. Muchos son solteros o tienen uno o dos hijos. Ya no esperan formar una familia tradicional para comprar, sino que invierten a una edad más temprana para construir patrimonio con autonomía”.
De La Barrera destaca que que la mayor parte de su demanda proviene de clientes jóvenes, principalmente entre los 25 y 40 años, con un pico significativo en el rango de 30 a 35 años. Estos últimos representan más del 50% de su cartera activa. Además, buena parte de sus clientes son trabajadores dependientes (más del 50%) o independientes formalizados (21%), pertenecientes principalmente a los segmentos C y D. “Buscan productos accesibles, con crédito directo y sin necesidad de historial crediticio”, precisa.
¿Qué buscan? Precio, seguridad, conectividad y áreas comunes modernas
El estudio de Impulso Corp identifica cinco factores clave que prioriza el nuevo comprador: precio del inmueble, estado (nuevo o usado), seguridad de la zona, tamaño y distribución, y ubicación con buena conectividad. A esto se suman elementos adicionales como estacionamiento (25,1%), áreas verdes (24,6%), cercanía a comercios (21,8%) y posibilidad de tener mascotas (17,5%).
Además, las áreas comunes están cobrando un valor creciente. Miguel Deústua, director gerente de Tribeca Inmobiliaria, afirma que “los proyectos más grandes permiten ofrecer espacios multifuncionales que hoy las familias valoran mucho más: ‘coworking’, gimnasios, zonas para mascotas, cine al aire libre, incluso ‘sport bars’ o ‘car wash’. Es parte de una propuesta de estilo de vida”.
Según Deústua, el nuevo comprador también está mucho más informado y y es exigente: “Sabe identificar calidad y está dispuesto a pagar más por un producto diferenciado. Pero también es sensible a las tasas de interés, lo que ha reducido el tamaño promedio de los departamentos y ha empujado el interés hacia el rango de precios que califica para el programa MiVivienda”.
Lima Moderna lidera, pero hay nuevos polos emergentes
Lima Metropolitana concentra el 58,7% de la demanda inmobiliaria, según Impulso Corp, y dentro de ella destaca Lima Moderna, que incluye distritos como Jesús María, Magdalena, Pueblo Libre y Lince. Estos concentran el 25,4% de las búsquedas.
Barredo señala que los precios en esta zona oscilan entre S/5.700 y S/7.200 por m², ofreciendo una buena relación entre precio, ubicación y conectividad. En contraste, Lima Top (como Miraflores o San Isidro) supera los S/9.000 por m², y zonas como Los Olivos están por debajo de los S/3.500.
Pero más allá de estos espacios, zonas emergentes como el Cercado de Lima, La Victoria y Lima Norte (Los Olivos) están mostrando un renovado dinamismo. “Están siendo impulsadas por mejoras en infraestructura, nuevas conexiones viales y acceso a servicios”, agrega Barredo.
(Foto: Andina)
El auge de ciudades intermedias: Chiclayo, Piura y Arequipa
Menorca Inversiones ha detectado una fuerte expansión fuera de Lima, en ciudades como Chiclayo, Piura e Ica. “Vemos una demanda creciente por lotes urbanizados con servicios y financiamiento directo, que representan una alternativa formal, segura y progresiva para los segmentos C y D”, indica De La Barrera.
Proyectos como San Antonio de Chiclayo y Alto Piura integran áreas verdes, drenaje pluvial, cableado subterráneo y accesos viales. En Arequipa, Menorca también apuesta por proyectos de segunda vivienda con acceso a playa, como Caleta San Antonio, en Camaná.
Expectativas para 2025: crecimiento sostenido con enfoque en valor
Tanto Tribeca como Menorca coinciden en que la demanda inmobiliaria continuará en expansión durante 2025, apoyada por la recuperación del empleo formal y el ajuste de la oferta a las nuevas necesidades del consumidor.
“Nuestra visión es de crecimiento sostenido. Hay espacio para seguir desarrollando proyectos de alto estándar, siempre alineados a lo que las familias hoy buscan seguridad, calidad de vida, conectividad y respaldo”, concluye Miguel Deústua.
